Ensaios de Geografia
Essays of Geography | POSGEO-UFF
AO CITAR ESTE TRABALHO, UTILIZAR A SEGUINTE REFERÊNCIA:
SANTOS, Richard Rodrigues; GOMES, Marcos Antônio Silvestre; SESTITO, Matheus Cunha. RESERVAS FUNDIÁRIAS E DINÂMICA
IMOBILIÁRIA NO EIXO SUDOESTE DE UBERABA-MG. Ensaios de Geografia. Niterói, vol. 10, nº 21, pp. 193-224, maio-agosto de
2023.
Submissão em: 05/03/2023. Aceito em: 14/06/2023.
ISSN: 2316-8544
Este trabalho está licenciado com uma licença Creative Commons 193
SEÇÃO ARTIGOS
RESERVAS FUNDIÁRIAS E DINÂMICA IMOBILIÁRIA NO EIXO SUDOESTE DE
UBERABA-MG
LAND RESERVES AND REAL ESTATE DYNAMICS IN THE SOUTHWEST ZONE
OF UBERABA-MG:
RESERVAS DE TIERRA Y DINÁMICA INMOBILIARIA EN EL EJE SUROESTE
DE UBERABA-MG
Richard Rodrigues Santos1
Universidade Federal do Triângulo
Mineiro (UFTM),
Minas Gerais, Brasil
e-mail:
richard.rodriuftm.23@gmail.com
Marcos Antônio Silvestre Gomes2
Universidade Federal do Triângulo
Mineiro (UFTM),
Minas Gerais, Brasil
e-mail:
marcos.antonio.gomes@uftm.edu.br
Matheus Cunha Sestito3
Universidade Federal do Triângulo
Mineiro (UFTM),
Minas Gerais, Brasil
e-mail:
matheuscunhaxd@hotmail.com
Resumo
O artigo discute aspectos da produção do espaço urbano no eixo Sudoeste de Uberaba-MG a partir de ações de
agentes sociais específicos e sua materialização espacial. A partir de pesquisas bibliográficas, levantamentos de
dados, observações de campo e mapeamentos da área urbana, apresenta-se uma análise da atuação do Estado, dos
proprietários fundiários e dos incorporadores imobiliários na produção e valorização desigual do espaço urbano.
Aponta-se a intensificação desse processo com o advento da economia do agronegócio. No recorte histórico de
2000 a 2022 houve uma intensa valorização do eixo Sudoeste de Uberaba, destacando-se um acelerado processo
de verticalização e implantação de lojas e serviços especializados, entre outros, o que tem contribuído para o
aumento significativo do preço do solo, e culminado em processos especulativos do setor imobiliário que ampliam
suas reservas fundiárias, comprometendo a função social da cidade.
Palavras-Chave
Preço do solo; Incorporação imobiliária; Reservas fundiárias; Vazios Urbanos; Uberaba.
1
Graduado em Geografia pela Universidade Federal do Triângulo Mineiro.
2
Pós-Doutorado em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro–UFRJ. Professor colaborador do
programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Federal Fluminense e professor associado da
Universidade Federal do Triângulo Mineiro.
3
Graduando em Geografia pela Universidade Federal do Triângulo Mineiro.
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Abstract
The article discusses aspects of the production of urban space in the Southwest zone of Uberaba-MG based in
specific actions of social agents and their spatial materialization. Based on bibliographic research, data survey,
field survey, and mapping of the urban area, it presents an analysis of the actions of the State, landowners, and real
estate developers in the production and unequal valuation of urban space, pointing out its intensification with the
advent of the agribusiness economy. In the historical cut from 2000 to 2022 there was an intense valorization of
the Uberaba`s southwest zone, highlighting an accelerated verticalization process and the implantation of
specialized stores and services, among others, which has contributed to the significant increase in the price of the
land, and culminating in speculative processes of the real estate sector that expand their land reserves,
compromising the social function of the city.
Keywords
Land Price; Real Estate Development; Land Reserves; Vacant land; Uberaba
Resumen
El artículo discute aspectos de la producción del espacio urbano en el eje Sudoeste de Uberaba-MG a partir de la
actuación de agentes sociales específicos y su materialización espacial. A partir de investigaciones bibliográficas,
levantamiento de datos, observaciones de campo y mapeos del área urbana, se presenta un análisis de la actuación
del Estado, de los propietarios de tierras y de los promotores inmobiliarios en la producción y valorización desigual
del espacio urbano, señalando su intensificación con el advenimiento de la economía del agronegocio. En el corte
histórico de 2000 a 2022 hubo una intensa valorización del eje Sudoeste de Uberaba, destacándose un acelerado
proceso de verticalización e implantación de comercios y servicios especializados, entre otros, lo que ha
contribuido al significativo aumento del precio del suelo, y culminando en procesos especulativos del sector
inmobiliario que amplían sus reservas de suelo, comprometiendo la función social de la ciudad.
Palabras clave
Precios del suelo; Desarrollo inmobiliario; Reservas de suelo; Áreas urbanas vacantes; Uberaba.
Introdução
O município de Uberaba, localizado no Triângulo Mineiro, Estado de Minas Gerais
(Figura 1), tem elevado destaque no agronegócio e na cadeia produtiva do setor pecuário
especializado. Mas também vem expressando dinamismo através do setor de indústrias e
serviços no decorrer de sua história (Fonseca, 2014). A posição espacial do município garante
uma situação geográfica igualmente estratégica, por estar localizado a cerca de 500 km de
centros urbanos nacionais importantes, como São Paulo, Belo Horizonte, Goiânia e Brasília,
aos quais se interliga por meio de rodovias federais e estaduais, além de outros modais como
aéreo e ferroviário.
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Figura 1 – Uberaba-MG: localização do município e da sede urbana
Fonte: Base cartográfica IBGE. Luiz Gustavo Leonel dos Reis (Org), 2013
O Boletim de Dados Populacionais publicado pelo Centro de Estudos, Pesquisas e
Projetos Econômico-Sociais (CEPES) da Universidade Federal de Uberlândia informou, em
2020, que Uberaba possui cerca de 337,1 mil habitantes (2020, p. 17). No entanto, dados
preliminares do Censo do IBGE
4
, revelam população de 359.060 habitantes, o que representa
um crescimento expressivo de 5,6% em relação ao ano anterior.
O PIB municipal (Produto Interno Bruto) foi de R$ 17.190.844,76 em 2020, segundo o
IBGE, o que classifica Uberaba como a quinta maior economia de Minas Gerais e a 64ª do
Brasil, com grande destaque para o setor agropecuário e de fertilizantes químicos
5
. Com
estruturas urbanas bem desenvolvidas e uma economia de relevância nacional, Uberaba
destaca-se como uma cidade média, e possui grande importância relativa na rede urbana
regional e nacional.
4
Disponível: https://jmonline.com.br/cidade/. Acesso: fev. 2023.
5
Disponível: https://cidades.ibge.gov.br/brasil/mg/uberaba/panorama. Acesso: março de 2023.
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Atualmente, a cidade é um centro comercial dinâmico com parque industrial
diversificado, agricultura competitiva, pecuária seletiva e estrutura de ensino desenvolvida,
atendendo a demandas dos aspectos econômicos, culturais e de serviços essenciais à população.
O dinamismo econômico de Uberaba é pautado em sua característica enquanto cidade
média, que Gomes (2015) explica, entre outros, ser um termo cunhado para descrever
simplificadamente cidades que possuem dentre 100 e 500 mil habitantes e que, em que pese
não serem metropolitanas, apresentam considerável avanço econômico e de infraestrutura.
Importante sinalizar que há avanços importantes no debate conceitual sobre cidades médias,
que foge ao escopo desta análise.
No caso de Uberaba, seu desenvolvimento econômico, acompanhado pela expansão da
infraestrutura, é papel da elite local e sua posição na rede urbana regional e nacional, que
contribui para tal caracterização. A cidade passou a contar com novos polos econômicos para
além da pecuária que foi importante no decorrer de sua história. Por exemplo, durante as
décadas de 1990, 2000 e 2010, destacam-se o desempenho dos setores de comércio e o
crescimento da indústria — reflexo da expansão da fronteira agrícola nacional e da
desconcentração industrial ocorrida a partir da década de 1970 (Matushima e Souza, 2021).
Após os anos de 2010, entretanto, observa-se em Uberaba o que os estudos denominam
como um “boom” imobiliário, motivado justamente pelo dinamismo econômico pautado na
movimentação de setores comerciais, de serviços, educacionais e afins, que fizeram com que a
cidade se tornasse um atrativo para incorporadores imobiliários (Abrão, 2013). Nesse contexto,
surgem os questionamentos quanto à especulação imobiliária, especialmente no eixo Sudoeste,
no qual se constata um crescimento econômico ainda maior em face dos investimentos em
infraestrutura pública e privada, o que contribui para a elevação do preço do solo nesta
localidade.
As mudanças no espaço urbano ocorridas em Uberaba determinaram-se, em que pese a
sua importância, pelo incisivo interesse dos promotores e incorporadores imobiliários, que
investiram e ainda investem em propriedades em vista de valorização futura, — tática e
estratégia de especulação imobiliária que sedimenta a existência de vazios urbanos na cidade
(Oliveira, 2019). Neste sentido, partindo de uma crítica social quanto à produção do espaço
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urbano, ao investigar preceitos teóricos acerca do tema, esta pesquisa tem o objetivo de
identificar e analisar as reservas fundiárias e o consequente processo de valorização do solo no
eixo Sudoeste de Uberaba-MG. Ou seja, a pretensão é de demonstrar que a cidade se reproduz
de forma desigual, discriminando parcelas do espaço em função das infraestruturas públicas e
empreendimentos privados, cujo resultado é a valorização diferenciada e ampliada do preço do
solo. O termo “reserva fundiária” é utilizado para atribuir e sinalizar os terrenos vazios em
parcelas da área urbana consolidada, mas que são ocupados gradativamente, conforme os
interesses do mercado imobiliário e a ocorrência de uma demanda solvável.
No que se refere aos procedimentos metodológicos, a pesquisa respaldou-se em: a)
levantamentos bibliográficos sobre a temática urbana, com foco em conceitos-chave e na
compreensão da realidade local através de trabalhos já produzidos; b) levantamento do preço
do solo urbano em anúncios de jornais locais
6
nos anos de 2000, 2010 e 2022, em distintas
unidades de planejamento urbano conforme legislação local. Estes dados foram coletados
aleatoriamente em um mínimo de 7 anúncios para cada unidade espacial por período histórico
e depois obtida uma média do preço para cada década; c) mapeamento do uso do solo urbano,
com destaque para as reservas fundiárias encontradas ao longo de principais eixos viários
(avenidas) no setor Sudoeste. Este procedimento envolveu técnica de pesquisa de campo
utilizando-se de um mapa impresso onde eram sinalizados os usos de cada lote frontal nas
avenidas Pedro Salomão, Santa Beatriz e Santos Dumont. Após isso, fez-se o confronto dos
dados com as imagens do Google Earth; d) Análise comparativa do preço do solo entre unidades
de planejamento do eixo Sudoeste (Santa Maria, Mercês e São Benedito) e do eixo Leste
(Paraíso e Lourdes); e) trabalhos de campo para identificação das características urbanas da
área estudada, identificando as principais ações/obras públicas e privadas; f) sistematização e
tratamento espacial dos dados, entre outros.
A problematização da pesquisa busca demonstrar como os vazios urbanos
correlacionam-se diretamente com os interesses do mercado imobiliário, no presente e para o
6
O Jornal de referência foi o “Jornal da Manhã” para os anos de 2000 e 2010, disponibilizados impressos no
Arquivo Público de Uberaba. Os dados de 2022 foram coletados através da internet, inclusive em anúncios de
imobiliárias locais.
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futuro, sob aliança, por vezes, com o poder público local. Ainda, é de interesse desta análise
apontar a discrepância entre a ocupação do solo em áreas de alto dinamismo econômico em
relação às outras parcelas da cidade, em potencial dinamismo. E como isto resulta diretamente
em uma exclusão social das classes de rendas mais baixas para as periferias urbanas, menos
atrativas para o capital imobiliário, como tem sido aquelas onde se implantaram os loteamentos
populares, em especial vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida
7
, parte das políticas
públicas de habitação do governo federal, nas últimas duas décadas.
Produção do espaço urbano: alguns apontamentos teóricos sobre agentes e processos
Teorizar o espaço urbano faz parte da busca pela compreensão da utilização deste
espaço, das formas como historicamente ocorreu e atualmente ocorre, e das causas e
consequências da produção e regulação no contexto da urbanização. Enquanto condição, meio
e produto do desenvolvimento e reprodução sociais, o espaço urbano torna-se
instrumentalização da acumulação de capital (Carlos, 2015, p. 26).
O espaço urbano toma a forma, hodiernamente, de direito, falando-se em direito à
cidade. Tal direito, porém, entra em conflito direto com a capitalização do espaço urbano. A
privatização do direito à cidade é comum e tem acontecido de forma progressiva, “como ele
está constituído agora, está extremamente confinado, restrito na maioria dos casos à pequena
elite política e econômica, que está em posição de moldar as cidades cada vez mais ao seu
gosto” (Harvey, 2012, p. 87).
Segundo Corrêa (2004), o espaço de uma grande cidade capitalista é definido como um
conjunto de diferentes usos de solos, identificando-se áreas como centro da cidade, local de
concentração de atividades comerciais, de serviços, áreas industriais, etc. O conjunto de ações
7
Programa de financiamento de habitação para diversas camadas de renda, implementado durante a gestão do
governo Luís Inácio Lula da Silva. Ainda que tenham havido mudanças na gestão de Jair Bolsonaro (2019-2022),
Soares et. al (2013, p. 121), salientam que “o cenário recente da política habitacional brasileira é marcado pela
ampliação dos financiamentos habitacionais e pela constituição de importantes marcos institucionais e
regulatórios. São exemplos destes a criação do Ministério das Cidades, em 2003, seguido da aprovação da Política
Nacional de Habitação e do Plano Nacional de Habitação (PlanHab), da constituição do Sistema Nacional de
Habitação de Interesse Social (SNHIS) e, [...em 2009], do lançamento do programa “Minha Casa Minha Vida”
(PMCMV)”.
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sociais resulta em uma reorganização espacial da cidade, que se encontra mais fragmentada e
articulada. Entende-se como necessário, portanto, a compreensão das ferramentas e ações
utilizadas para a reprodução capitalista, tais como a especulação da terra e seus consequentes
vazios urbanos, a partir dos agentes que atuam diretamente com as questões urbanísticas e
imobiliárias.
Considerando que a propriedade privada possui papel de relevância na formação
geográfico-cultural, jurídica e sociológica brasileira, apresenta-se aqui elementos teóricos que
situam a produção do espaço urbano através da compreensão dos proprietários fundiários e dos
promotores e incorporadores imobiliários, ainda que adiante seja apontada a ação do Estado.
Neste trabalho, a concepção teórica de proprietários fundiários está em consonância com
Chaves e Souza (2020, p. 25 e 35), que os compreendem como aqueles agentes que, controlando
a propriedade privada, unem-se à atividade imobiliária, motivados pela busca da valorização e
da troca de tais propriedades, com o fim de extrair a maior renda possível de suas terras. Assim,
“a renda da terra é a categoria que identifica o proprietário fundiário como classe social”, sendo
tais agentes consolidados “como classe fundamentados na extração da renda, de uma porção do
trabalho social, determinada pela propriedade privada do solo”. Nota-se a distinção clara entre
renda da terra e a terra em si como fator discriminante dos proprietários fundiários, distinção
feita em face do fato de que:
Em Marx, a terra é um recurso natural que não possui valor, uma vez que todo valor
vem do trabalho. A terra, assim como o ar e a água, é vista como uma condição natural
de produção. Dessa forma, os problemas relacionados à terra não decorrem da relação
terra-homem, mas das relações entre as classes. Por isso, a renda da terra não é
entendida como a remuneração de um fator, como preconiza a teoria neoclássica, mas
o pagamento pelo uso de um direito. Essa renda é extraída do sobrelucro, e pode ser
paga em trabalho, em produto ou monetariamente (Almeida; Monte-Mor, 2017, p.
247).
Outro agente fundamental da produção capitalista do espaço urbano constitui o mercado
imobiliário, e de modo mais incisivo, os agentes que se entendem como
promotores/incorporadores imobiliários. Explicam Barbosa e Gomes (2016, p. 334) que,
quando se fala na tipologia daqueles envolvidos com planejamento, gestão e expansão do
espaço urbano, didaticamente é possível mencionar a existência de “agentes do setor imobiliário
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e financeiro; agentes institucionais da esfera governamental; empresas de locação,
comercialização e administração predial; incorporadoras; empresas que atuam no ramo de
gestão da obra; empresas construtoras”, dentre outros. Mas destacam os autores que “é
frequente, em especial nas grandes intervenções imobiliárias, que um mesmo agente
desempenhe de forma simultânea mais de uma dessas atividades, havendo ainda uma complexa
rede de colaboração entre as empresas”, a propósito daquilo já destacado em Corrêa (2004).
A figura do promotor imobiliário é, historicamente, destacada em vista que constitui
um agente socialmente concreto na produção do espaço urbano, produzindo a
mercadoria casa para sua comercialização, inserindo-se na circulação capitalista; no
ato da produção propriamente dita, ele o faz a partir de relações sociais capitalistas,
com o assalariamento, seja com ou sem carteira assinada, evidenciando a obtenção da
mais valia; na produção propriamente dita da casa — o que significa do capital —
tem-se ainda seu trabalho não assalariado, denotando processos distintos em termos
de relações sociais e ganhos capitalistas; reproduz as relações sociais capitalistas a
partir da propriedade privada da terra, extraindo renda fundiária (Fresca, 2015, p. 58).
O incorporador imobiliário, conforme definição no art. 29 da Lei 4.591/64, constitui
a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando
a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e
determinadas condições das obras concluídas. (Brasil, 1964).
Definidos os agentes capitalistas produtores do espaço urbano que este trabalho delimita
como fundamentais para compreensão da área em estudo, resta apresentar o Estado, em sua
função de produtor e regulador do espaço urbano para, posteriormente, demonstrar como as
ações destes agentes ocorrem na porção espacial delimitada para análise em Uberaba.
O papel do Estado na produção do espaço urbano capitalista vem sendo debatido no
âmbito dos estudos urbanos sob vários aspectos e isto tem constituído elemento fundamental
na problematização mais ampla quanto à atuação deste agente e suas atribuições como
mediador, legislador, fiscal, provedor ou regulador das formas de uso e ocupação do solo.
Postos alguns aspectos dessa atuação, em seguida, esta análise procura discutir no plano local
as especificidades deste processo na cidade de Uberaba-MG e seus rebatimentos sobre a
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valorização diferenciada do espaço urbano e a retenção especulativa do solo, sobretudo em
eixos dinâmicos para o setor imobiliário.
Conforme explicita Corrêa (2004, p. 24), o arcabouço de leis brasileiras prevê que o
Estado tem direito a atuar no espaço urbano através da desapropriação e compra de terras, da
regulamentação do solo, do controle do limite de preços, e pode limitar também a superfície do
solo a ser desapropriado. O Estado pode, ainda, tributar o uso da terra, atuar como incentivador
dos agentes fundiários e da criação de créditos para compras privadas, e investir, de variadas
formas, na otimização do espaço urbano.
À vista disso,
Dentre os principais agentes produtores do espaço — Estado e mercado — destaca-se
o papel do Estado como agente capitalista e ordenador do espaço urbano, o qual utiliza
de vários meios, como a legislação, tanto no nível federal, estadual como municipal
para controlar a terra urbana. Entretanto, é na elaboração de leis urbanísticas - a
exemplo das leis de uso e ocupação do solo, das normas de zoneamento e do código
de obras - e na oferta de serviços públicos (abastecimento de água, energia elétrica,
esgotamento sanitário, saúde, etc.), que o Estado atua diretamente no espaço urbano,
arquitetando a função social de cada pedaço da terra urbana (Oliveira, 2013, p. 62)
O poder público instrumentaliza suas ações quanto à produção do espaço urbano através
da criação de mecanismos jurídicos, como o estabelecimento de estratégias de planejamento e
diretivas que fortalecem o papel do Estado “como agente articulador e propositivo na relação
que se estabelece com os diversos atores responsáveis pela construção da cidade” (Carvalho,
2006, p. 70).
Explicam Silveira e Formiga Júnior (2021, p. 15) que “a regularização fundiária é uma
intervenção do Estado que, para se efetivar plenamente, deve se articular a outras políticas
públicas com abrangência jurídica, urbanística”; não se tratando apenas “de legalizar a
titularidade da propriedade, mas vincular com a questão da mobilidade urbana, do saneamento
básico e da infraestrutura”, promovendo “dignidade, oportunizando acesso à saúde e à educação
nas regiões periféricas e irregulares das cidades”.
O papel do Estado enquanto regulador do espaço urbano perpassa não apenas aquele de
comprador deste espaço, ou incentivador de sua ocupação, como também, e principalmente, de
agente que regularizará a utilização geral deste espaço, criando leis e instrumentalizando-as,
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em vista de garantir a função social da propriedade — embora na prática não se vislumbre com
seriedade esta ação.
De acordo com Gomes e Machado (2014, p. 157), especulação imobiliária é “a retenção
improdutiva de um imóvel urbano com a expectativa de obter um valor de mercado maior em
uma futura negociação”. Valor este que ocorrerá, possivelmente, “em decorrência de obras e
melhorias realizadas pelo Poder Público no entorno do imóvel, que venham a induzir uma
valorização exorbitante do solo urbano, benéfica apenas ao proprietário da área, em detrimento
do interesse público e do bem comum”.
No âmbito da regulação legislativa do espaço urbano feita pelo Estado, alguns
instrumentos jurídicos foram promulgados com o intuito de combater a especulação da terra.
De acordo com Oliveira (2001, p. 25), em estudo acerca do Estatuto da Cidade, a especulação
imobiliária é “a retenção especulativa de imóvel urbano”, que “ocorre quando o respectivo
proprietário não investe em seu terreno e também não o vende”, à espera que “seu valor de
mercado aumente ao longo do tempo, em virtude dos investimentos feitos na vizinhança pelo
poder público e, também, por agentes privados”.
Embora isso não se constitua crime, a legislação urbanística brasileira, pautada nos
artigos constitucionais 182 e 183, impõe alguns mecanismos que visam coibir, desacelerar e até
mesmo aplicar sanções a quem incorra em tal prática. Castilho (1994, p. 51) aponta o artigo
supramencionado como instrumento de combate à especulação imobiliária, ao considerar que
O art. 182, § 4 estabelece três sanções positivas para o proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado que são (a) a edificação ou parcelamento
compulsórios; (b) o IPTU progressivo no tempo; e (c) a desapropriação com
pagamento em títulos da dívida pública. A primeira sanção é o parcelamento ou a
edificação compulsórios. Cuida-se aqui de uma opção e importa fixar o titular para
fazê-la [...]segunda sanção é o IPTU progressivo no tempo. A progressividade é
princípio constitucional específico da tributação e define-se como o imposto cuja
alíquota aumenta à medida que aumenta o ingresso ou a base imponível. [...] A terceira
sanção é a mais grave porque a desapropriação retira o bem do domínio privado.
Porém, de acordo com Enterría & Alfonso (1981:443), a expropriação é também a
sanção mais eficaz com face do descumprimento dos deveres urbanísticos que são
“deveres positivos de fazer juridicamente exigíveis” (Castilho, 1994, p. 51).
Em face do interesse público do Estado em atuar como regulador do espaço urbano, a
especulação imobiliária infringe precipuamente a função social da propriedade. Todavia,
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AO CITAR ESTE TRABALHO, UTILIZAR A SEGUINTE REFERÊNCIA:
SANTOS, Richard Rodrigues; GOMES, Marcos Antônio Silvestre; SESTITO, Matheus Cunha. RESERVAS FUNDIÁRIAS E DINÂMICA
IMOBILIÁRIA NO EIXO SUDOESTE DE UBERABA-MG. Ensaios de Geografia. Niterói, vol. 10, nº 21, pp. 193-224, maio-agosto de
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também como consequência do fenômeno, os vazios urbanos acabam tornando-se problema
ainda mais perceptível nas cidades. Estes vazios “abrangem desde a inexistência de construção,
à não ocupação, à desocupação, à decadência, ao não uso e ao subaproveitamento dos espaços,
sejam eles terrenos ou edificações consideradas como urbanos”. Na literatura atual acerca do
tema, encontram-se concepções que vão desde terrenos desocupados de forma escalonada
diferençável, como também estruturas obsoletas, edificações subutilizadas ou ociosas
(BELTRAME, 2013, p. 115).
Apresentados alguns aspectos teóricos-conceituais acerca da produção, regulação e
expansão do espaço urbano, referentes ao proposto pela presente pesquisa, segue-se o trabalho
com uma investigação pormenorizada do eixo Sudoeste do espaço urbano de Uberaba, tratando-
se, por conseguinte, dos vazios urbanos e da especulação imobiliária nos trechos recortados
para análise.
Para fins da política municipal, a área urbana de Uberaba está dividida em Unidades de
Planejamento e Gestão Urbana (UPG)
8
, totalizando 48 em todo o perímetro urbano. Assim, esta
pesquisa define como recorte espacial principal de análise as unidades Mercês, São Benedito e
Santa Maria, que formam o que se denomina aqui de “eixo Sudoeste”. Trata-se de uma porção
espacial que, embora encravada na área urbana consolidada, apresenta especificidades quanto
ao uso e ocupação do solo, como demonstrado nesta análise.
Reservas fundiárias e valorização imobiliária em Uberaba-MG
A proposta de analisar a dinâmica urbana do eixo Sudoeste da cidade de Uberaba,
considerando os vazios urbanos, o preço do solo e a especulação imobiliária encontradas nas
avenidas, recortes deste trabalho, requer breves considerações acerca do desenvolvimento do
seu espaço urbano. Neste sentido, é importante destacar que a cidade de Uberaba cresceu
exponencialmente nas últimas décadas (Gomes, 2015), e esse crescimento ocorreu com a
implantação de loteamentos sem ocupação prévia, onde era montada toda a infraestrutura, para
depois receber uma possível população (Fabiani, 2020).
8
Lei do Plano Diretor, Artigo 15, § 1º item V da Lei Complementar n.º 375/07.
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Em conformidade com Oliveira (2019, p. 142), “Uberaba se desenvolveu amplamente,
tanto em termos econômicos quanto demográficos”, fato que gerou consequências diretas no
“setor imobiliário da cidade que, em consonância com a própria reestruturação desse setor em
âmbito nacional e a redefinição das políticas públicas habitacionais, produz empreendimentos
imobiliários destinados à habitação mediante novas estratégias”.
Ainda no viés do estudo geográfico realizado pelo autor ora mencionado, o mesmo faz
um recorte do desenvolvimento imobiliário da cidade, dos anos de 1999 a 2018, destacando que
no primeiro período analisado (1999 a 2002), nacionalmente, os empreendimentos imobiliários
do governo focaram-se em sua maior parte em políticas habitacionais para classes de rendas
mais baixas, constatação refletida na realidade uberabense da época (Oliveira, 2019, p. 146).
Posteriormente, entre 2003 e 2006, o governo federal, marcado pelo primeiro mandato do
Presidente Lula, não apenas aumentou os empreendimentos imobiliários em quantidade, como
também modificou as classes para as quais tais empreendimentos foram dedicados, voltando-
os para as classes C e D, inclusive em Uberaba (Oliveira, 2019, p. 153).
Entre 2007 e 2010, institucionalizou-se nacionalmente, o Programa Minha Casa Minha
Vida. Em decorrência de seu sucesso, em Uberaba, ocorreu uma expansão imobiliária de modo
contínuo ao que já estava registrado nos anos anteriores. O período entre 2011 e 2014 foi
marcado pela segunda versão deste programa, com um “boom” notavelmente extraordinário do
setor imobiliário em todo o país, não sendo diferente em Uberaba, que constatou “o avanço da
atuação de empreendedoras externas no setor imobiliário uberabense” (Oliveira, 2019, p. 165).
Contudo, a crise institucional-política instaurada no país entre os anos de 2015 e 2018 que
“provocou o arrefecimento do setor imobiliário no Brasil, também teve desdobramentos na
evolução do setor em Uberaba” (Oliveira, 2019, p. 168).
Oliveira (2019, p. 207), ao fazer uma análise ampla do segmento imobiliário em
Uberaba, chegou à conclusão de que a cidade passa por um aprofundamento de segregação
socioespacial, e que tal segregação é “de natureza política, a partir das políticas públicas
direcionadas à produção do espaço, e de natureza econômica, a partir da efetiva atuação do
setor imobiliário privado na produção desses novos espaços”. Em complementação, Fabiani e
Guerra (2020, p. 255) constataram, em pesquisa acerca dos vazios urbanos generalizados na
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cidade, que “Uberaba possui um número significativo de lotes e glebas vazias”, que poderiam
ser redirecionados para novas e mais efetivas políticas habitacionais — questão apontada mais
adiante nesta análise.
Empreendimentos no eixo Sudoeste de Uberaba
Após pesquisa de campo para destacar os principais empreendimentos comerciais no
eixo Sudoeste da cidade de Uberaba, apresentam-se as observações feitas durante o
levantamento nas localidades destacadas no início deste trabalho, quais sejam: as avenidas
Santos Dumont, Santa Beatriz da Silva e Pedro Salomão.
Estes empreendimentos formam espaços produtivos que, de acordo com Gomes (2015),
são resultantes “das ações de diferentes agentes econômicos”, o que faz com que “o processo
de produção e reprodução do espaço urbano em Uberaba ocorra com o direcionamento de
investimentos para algumas áreas da cidade, em detrimento de outras, produzindo, assim, novas
espacialidades urbanas ligadas às atividades de comércio e serviços”. Redefine-se a
centralidade urbana “a partir do crescimento urbano, o surgimento de núcleos secundários”, a
exemplo do eixo da Avenida Prudente de Moraes, no bairro Abadia.
Contudo, a hipervalorização de um eixo específico da cidade amplia as desigualdades
do espaço urbano. Este conflito socioespacial é corolário da discrepância entre as ações dos
detentores de poder com interesses imobiliários em detrimento da realidade populacional de
uma sociedade capitalista inerentemente desigual (Gomes, 2015).
Buscando ilustrar essa máxima, apresenta-se a figura abaixo que traz o recorte do uso
do solo deste eixo Sudoeste em Uberaba.
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Figura 2 – Uberaba-MG: Uso do solo no entorno das avenidas Santa Beatriz, Santos Dumont
e Pedro Salomão
Fonte: Elaborado por Marcos Vinícius da Silva Ferreira; Richard Rodrigues Santos; Marcos Antônio Silvestre
Gomes, 2022
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A presença mais marcante do debate acerca das mudanças socioespaciais do eixo
Sudoeste de Uberaba é, indubitavelmente, a do shopping center construído e constantemente
reformado nos últimos anos, bem como dos hipermercados. Nota-se, na leitura da figura, que
na Avenida Santa Beatriz está localizado o Shopping Uberaba, principal centro comercial deste
porte na cidade. A significância do Shopping Uberaba, enquanto empreendimento comercial
embrionário para a cidade, está no fato de que este
[...] se destaca como nova expressão das centralidades, como produção de nova
centralidade, na medida em que através da concentração de um conjunto de
estabelecimentos voltados ao comércio e aos serviços, em uma nova localização,
recria-se a centralidade, ou seja, reúnam-se em outro lócus as mesmas qualidades de
concentração que se encontram no centro, associadas a um novo modelo de
acessibilidade, já que os shoppings são alocados próximos as vias expressas e
conjugam grandes áreas de estacionamento (Matushima; Gomes, 2018).
Já na Avenida Santos Dumont, encontram-se hipermercados importantes para o setor
comercial da cidade, como o Mart Minas, uma das unidades do Bretas, o Villefort e o Atacadão
(Figura 6). Além disso, essa avenida constitui uma área especializada em serviços de saúde,
com presença de clínicas e hospitais, além de farmácias, bares e restaurantes. É imprescindível
mencionar que, ainda no eixo Sudoeste da cidade, tem-se a presença de outros
empreendimentos privados que merecem destaque, tais como lojas especializadas em móveis,
e diversas franquias em ruas ou galerias como Drogasil, Ortobom, McDonald’s, etc., o que
torna o local atrativo para a parcela da população com renda alta.
As referidas avenidas, que compõem o universo desta análise, constituem-se naquilo
que Silva (2011) destacou como principais eixos de reestruturação urbana em Uberaba nas
últimas décadas.
Importante ressaltar que, nas cidades médias brasileiras, assim como em Uberlândia
e Uberaba, percebe-se o processo de descentralização das atividades comerciais do
centro da cidade, em virtude de novas centralidades. Tanto que, em Uberaba, os dois
primeiros empreendimentos comerciais, denominados de shopping centers instalados
na cidade, foram ambos na área central: o Elvira Shopping e Shopping Urbano
Salomão que, apesar de receberem a denominação de shopping, são considerados
galerias de acordo com a Associação Brasileira de Shopping Centers (ABRASCE).
Atualmente, além desses dois empreendimentos de menor porte, há o Shopping Center
Uberaba, inaugurado em 1999, localizado em uma área residencial, com mais de 170
lojas. Percebe-se que, na configuração de Uberaba como cidade média, destacam-se
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o comércio e os serviços como os principais agentes responsáveis pelas
transformações no espaço urbano (Silva, 2011, p. 44).
Em contrapartida, por meio da pesquisa de campo, foi possível observar a forte presença
de vazios urbanos na área estudada (Figura 3), apontados em vermelho na Figura 2, como já
mencionado.
Figura 3 – Terrenos vazios na Av. Santa Beatriz.
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022.
Na Avenida Santa Beatriz da Silva foram encontrados um total de 16 lotes vazios,
conforme Tabela 1 e Figura 3, embora muitos destes encontram-se adensados formando grandes
espaços sem ocupação. Na Avenida Pedro Salomão (Figura 5), foram encontrados um total de
20 lotes vazios. Já na Avenida Santos Dumont, este número é de 15 (Tabela 1).
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Figura 4 – Terrenos vazios na Av. Santos Dumont
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022
Na Avenida Pedro Salomão encontra-se o número mais expressivo de lotes e até mesmo
quadras inteiras vazias dentre as três localidades, ou seja, um total de 20 (Figura 5).
Figura 5 – Quadra inteira vazia Av. Pedro Salomão
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022
Percebe-se, ainda, pelo número de empreendimentos residenciais, que a Avenida Pedro
Salomão (atualmente com aproximadamente 4 destes), é a localidade dentre as três
mencionadas com o menor adensamento urbano concernente à presença de empreendimentos
comerciais e residenciais, denotando-se um espaço bastante amplo para a especulação
imobiliária — uma vez que, face ao preço do solo urbano elevado, nestas localidades a produção
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de edifícios verticalizados acima de 6 andares tem sido constante. Na Avenida Santa Beatriz da
Silva foram identificados 7 e na Santos Dumont, um expressivo número de 14 edifícios
residenciais. Cabe ressaltar ainda que o complexo do Judiciário, com a presença do Ministério
Público Federal, OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) e Fórum de Justiça, é um elemento
motivador para a ocupação presente e futura das proximidades da Avenida Pedro Salomão, com
empreendimentos de maior porte em preço e qualidade urbanística.
Estabelecem-se assim os dados gerais supramencionados, tabelados abaixo, acerca da
presença de empreendimentos comerciais, de serviços no geral, bem como de vazios urbanos e
de uso temporário nestas avenidas:
Tabela 1 – Uberaba: Uso e ocupação do solo ao longo das avenidas Santa Beatriz, Santos
Dumont e Pedro Salomão (2022).
Quantidade
Av. Santa Beatriz da
Silva
Av. Santos
Dumont
Av. Pedro
Salomão
Terrenos Vazios
16
15
20
Edifícios de Apartamentos
14
4
Comércio/Serviços
37
47
10
Terrenos de Uso
Temporário
4
Não possui
Fonte: Elaborado pelos autores
É notável, pela leitura da tabela apresentada, que também a Avenida Pedro Salomão
possui um número menor de estabelecimentos de comércio e serviços no geral, sendo a Avenida
Santos Dumont a que apresenta um número significativo destes, seguida da Avenida Santa
Beatriz da Silva, que ainda detém muitos terrenos para especulação, enquanto a Avenida Pedro
Salomão dispõe da maior parte dos terrenos ociosos. Estes mantêm-se como reserva de valor
para lançamentos futuros, quando estas outras áreas forem esgotando seus estoques de terras.
Há evidências de que as terras nesta avenida pertençam a poucos proprietários, o que facilita a
retenção da propriedade de modo a manter-se ociosa.
Nestas mesmas avenidas está presente, ainda, o oferecimento de serviços variados,
especialmente aqueles ofertados para o lazer da população, dentro e fora dos empreendimentos
comerciais, como lojas de alimentação, cinema, ciclovias, além de outros comércios avulsos
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nos entornos das localidades. Vê-se, pela Figura 2, a predominância de comércios e serviços ao
longo das três avenidas.
A propósito da oferta de itens de lazer em empreendimentos residenciais, Gomes (2015,
p. 32) explica que esta é uma estratégia de mão dupla do setor imobiliário, qual seja, fomenta-
se e amplia “para as cidades de médio porte o padrão residencial típico dos grandes centros,
ancorado na exaustiva oferta dos segmentos de lazer no interior dos empreendimentos”, ao
passo que, também, maximiza-se “o retorno financeiro uma vez que os projetos se pautam na
produção de centenas de unidades”.
Na Avenida Santos Dumont está localizada, entre outras franquias, uma segunda
unidade da rede de fast-food McDonald’s (Figura 6), enquanto a primeira se situa no Shopping
Uberaba, o que aponta a tendência de cada vez mais empreendimentos se instalarem nesta
localidade.
Figura 6 – Franquia da rede de fast-food McDonald’s localizada na confluência das três
avenidas estudadas
Fonte: Elaborado pelos autores, 2022
Na rotatória de confluência das três avenidas referenciadas nesta análise foi implantada
uma galeria, no estilo de shopping aberto, o Rota Mall (à direita na figura 6), que congrega lojas
de segmentos diversos, com destaque para vestuário e perfumaria, alimentação e pet. Há lojas
de grandes franquias ampliando a presença do capital regional, nacional e internacional no
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oferecimento de produtos e serviços, e asseverando o dinamismo econômico neste ponto
estratégico da cidade.
Em consonância com Pochmann e Silva (2020, p. 6), as cidades e regiões, ao
promoverem concentração espacial da forma como se mostra no eixo Sudoeste, geram variadas
consequências — tais como o surgimento descontrolado de vazios urbanos, alta desigual dos
preços do solo numa única cidade, e dificuldade de inserção e distribuição mais equânime de
serviços e rendas, bem como o agravamento da desigualdade social.
Para os autores, esta divisão espacial feita, claramente, entre um eixo supervalorizado,
no qual se encontram serviços que não alcançam a parcela mais pobre da população, e as áreas
nas quais vivem este outro grupo de cidadãos, é motivada pela inviabilidade de comunhão entre
um espaço e outro, isto é — pelas ações geradas pelo alto poder aquisitivo dos agentes
promotores e incorporadores públicos e privados responsáveis e a fraca participação da
população das camadas de renda mais baixa na formação destes espaços de valorização
fundiária (Pochmann; Silva 2020, p. 6).
A forte presença de espaços vazios em todas estas avenidas, especialmente na Pedro
Salomão, fomenta o debate acerca da especulação imobiliária e da possível valorização futura
destes espaços. Tal valorização se dá porque, com a concordância do próprio poder público, os
proprietários retêm estes espaços vazios, “como reserva especulativa, aguardando a crescente
valorização da propriedade e se beneficiam diretamente com a implantação de infraestrutura
básica e instalação de equipamentos urbanos em seu entorno imediato” (Campos, 2015). O
estudo do preço do solo no eixo de recorte desta pesquisa demonstra como esta valorização já
pode, de fato, ser percebida nas últimas décadas onde houve forte atuação dos promotores e
incorporadores imobiliários.
Vazios urbanos e especulação imobiliária nas avenidas Santa Beatriz, Santos Dumont e
Pedro Salomão
Mencionou-se a maior valorização futura no contexto do eixo Sudoeste da cidade de
Uberaba, valorização esta ensejada e ensejadora das ações dos promotores e incorporadores
imobiliários que contribuem diretamente com a manutenção dos espaços vazios nas avenidas,
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também já mencionado. Por meio da análise de preço do solo encontrado nos bairros que
compõem a área estudada, intenta-se demonstrar como se dá esta valorização.
Tal processo se deve, principalmente, em decorrência da demanda ocasionada pelo
avanço econômico apresentado na dinâmica de empreendimentos e serviços comerciais nestas
avenidas. É dizer, em outras palavras, que o aquecimento do setor imobiliário, ainda que por
meio da criação de vazios urbanos (fortemente criticados por especialistas que defendem uma
política mais igualitária de ocupação do espaço urbano, conforme mencionado no início deste
trabalho), é expressivo na área de recorte desta pesquisa.
Neste mesmo sentido, os vazios urbanos são ativos tanto do capital quanto da reserva
do capital, uma vez que os donos destes espaços não somente apropriam-se das rendas
fundiárias deles provenientes, como, também, da possibilidade de valorização dos espaços
inutilizados. São, assim, “uma estratégia do capital imobiliário para intensificar a valorização
das áreas, e avançar na acumulação”, pois os proprietários e incorporadores imobiliários
“continuam com a propriedade da edificação que, como um ativo, sofre valorização, mesmo
estando abandonada” (Canettieri, p. 156).
Conforme Fabiani (2020) a cidade de Uberaba tem muitos terrenos ociosos em todas
as direções, inclusive nas áreas mais centrais. Mesmo as áreas de maior concentração de
serviços e infraestruturas, lindeiras ao centro, como a Macrozona de Adensamento Controlado
e a Macrozona de Consolidação Urbana, assim definidas no Plano Diretor, possuem inúmeros
lotes subocupados e totalmente desocupados. Nestes locais o poder público deveria incentivar
ou obrigar a ocupação através da aplicação de instrumentos de políticas públicas, entre eles o
IPTU, com progressividade no tempo. Mesmo que a Figura 7 demonstre os vazios urbanos com
área acima de 1.000 m2, conforme metodologia utilizada pela autora, é notável pelas sondagens
de campo e análise de imagens aéreas que a cidade tem muito mais vazios urbanos de dimensões
menores. Mesmo a comparação com o recorte desta pesquisa, como demonstra a Figura 2, já
demonstra a gama de terras reservadas para especulação.
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Figura 7 – Uberaba: Vazios urbanos - Unidades de planejamento e gestão (2020)
Fonte: Fabiani (2020)
As Avenidas Santa Beatriz da Silva, Santos Dumont e Pedro Salomão, nas quais,
conforme demonstrado, encontra-se número significante de espaços vazios, fazem parte das
unidades de planejamento denominadas Santa Maria, São Benedito e Mercês, conforme
demonstra a Figura 8.
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Figura 8 – Uberaba: Vazios urbanos - Unidades de planejamento e gestão (2020)
Fonte: Elaborado por Marcos Vinícius da Silva Ferreira; Richard Rodrigues Santos, 2022
De acordo com Abrão et al. (2013), Uberaba tem passado, nos últimos anos, por um
forte “boom” imobiliário, que modifica a paisagem da cidade e intensifica a ação dos
incorporadores por meio de especulação imobiliária.
Em Uberaba, observa-se alteração na fisionomia da cidade, na paisagem urbana com
novos empreendimentos do setor imobiliário. Observa-se a implantação de
loteamentos fechados na periferia da cidade, bem como a construção de torres
residenciais, ou seja, prédios de apartamentos. Dessa forma, esse “boom” imobiliário
acarreta na valorização do solo urbano, contribuindo para a “especulação imobiliária”
(Abrão et al. 2013, p. 12).
Esta movimentação imobiliária tem sido claramente mais intensa no eixo Sudoeste da
cidade onde se encontram as avenidas investigadas. A especulação imobiliária conjuntamente
com a valorização atual e futura do solo faz com que os empreendimentos comerciais das
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avenidas carreguem, consequentemente, uma forte tendência desigual quando do
estabelecimento de empreendimentos imobiliários, principalmente residenciais.
Comprova-se o acima descrito por meio da sistematização em gráfico do preço do solo
nas décadas de 2000, 2010 e no ano de 2022, nos bairros identificados com grande
movimentação imobiliária dentro do eixo nas unidades de planejamento estudadas,
comparativamente a outro eixo de dinâmica mais modesta e recente na cidade (Figura 9). Trata-
se de um comparativo com Unidades de Planejamento do setor Leste, destacadamente, Paraíso
e Lourdes. A escolha deste comparativo é devida também à oferta de terras e ao dinamismo
recente que esta área evidencia, com parcelamento paulatino do solo urbano, oferta de comércio
e serviços em expansão, bem como produção de edifícios verticalizados. Ou seja, mesmo que
se trate de processos mais recentes de consolidação de infraestruturas públicas e privadas, têm-
se nesta parcela urbana os mesmos processos observados no eixo Sudoeste e, por isso, a
comparação do preço do solo é válida para os propósitos deste estudo.
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2023.
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Figura 9 – Espacialização e progressão do preço do solo em Uberaba/MG em unidades de
Planejamento selecionadas (2000-2022).
Fonte: Elaborado por Marcos Vinícius da Silva Ferreira; Richard Rodrigues Santos; Marcos Antônio Silvestre
Gomes, 2022
A tabela a seguir traz, em valores médios absolutos, a progressão do preço do solo
urbano nas referidas unidades de planejamento:
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Tabela 2 – Progressão do preço do solo urbano por Unidade de Planejamento (R$ por m²)
2000
2010
2022
31,6
86,1
314,0
41,6
286,1
377,5
59,7
247,0
1.017,5
52,4
435,1
1.053,5
80,7
394,0
1.000
Fonte: Elaborado por Marcos Vinícius da Silva Ferreira; Richard Rodrigues Santos; Marcos Antônio Silvestre
Gomes, 2022
É possível perceber, pela leitura da Figura 9, em conjunto com os dados da Tabela 2,
que o aumento mais expressivo do preço do solo dos anos 2000 para 2022 foi claramente
notável para as áreas do Santa Maria, São Benedito e Mercês, direta e indiretamente afetados
pelos processos históricos locacionais de serviços e comércios e decisões públicas no que se
refere à política urbana. No entanto, mesmo que Lourdes e Paraíso tenham tido forte incremento
nos preços, não lograram o mesmo percentual de valorização, demonstrando que na
determinação do preço do solo urbano há um conjunto de elementos que devem ser
considerados em sua complexidade, tendo os fatores históricos condicionadores dos processos
socioespaciais um peso relevante na compreensão dessa dinâmica. Ou seja, enquanto as
unidades a Sudoeste tiveram em 2022 um incremento de 20 vezes aos valores identificados no
ano 2000, as unidades a Leste acresceram em 10 vezes os valores praticados anteriormente.
[...] Os incorporadores imobiliários cada vez mais buscam investir em áreas que é
possível extrair maior lucro, ou seja, que há maior valorização da terra urbana [...].
Assim, os segmentos de poder aquisitivo menor tendem a se descolar para algumas
áreas das periferias das cidades, onde o preço do solo urbano é menor. Vale ressaltar
que, essa periferia urbana também está ocupada por classes de poder aquisitivo maior,
com a implantação de loteamentos fechados. Nesse contexto, a “dinâmica
especulativa” também atinge algumas áreas periféricas, tornando-as valorizadas
(ABRÃO et al, 2013, p. 7).
Dos anos 2010 a 2022, o aumento do preço do solo para Santa Maria, São Benedito e
Mercês foi exponencial. Destaca-se que este período foi marcado pela influência da crise
econômica-institucional brasileira e, no contexto da cidade de Uberaba, fez com que os
empreendimentos imobiliários ampliassem as estratégias quanto à oferta de seus produtos,
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sobretudo considerando as classes de médio/baixo poder aquisitivo (Oliveira, 2019, p. 170). Tal
fato foi determinante para o aumento do preço do solo em áreas periféricas de escassa
infraestrutura — como aquela identificada no segmento Leste e também na franga do segmento
Oeste, nos anos 2000 a 2010 —, mas especialmente em uma área que, à vista do que fora
apresentado até o momento, agrega formação urbana comprometida com classes de mais alta
renda da sociedade, ou seja, o eixo Sudoeste.
No que tange a destinação desses empreendimentos segundo a classe socioeconômica,
o setor imobiliário uberabense seguiu a tendência do que estava ocorrendo em âmbito
nacional. Assim, a produção de habitações direcionadas a classe E [até 2 salários
mínimos] sofreu uma queda significativa [de 2015 a 2108], foram ao todo lançados
apenas 6 empreendimentos que somam 5.029 unidades habitacionais. Se comparados
ao período anterior [2011-2014] no qual o segmento foi contemplado por 15
empreendimentos, que juntos dispunham de 11.888 unidades, a oferta de lotes e
residências para o segmento apresentou uma queda na ordem de 58%, sendo este o
segmento que apresentou a maior queda para o período [...] (Oliveira, 2019, p. 170).
Oliveira (2019, p. 171) explica ainda que, os empreendimentos imobiliários para as
classes B foram os que mais tiveram aumento neste período, bem como a participação de
agentes imobiliários externos na região. Esta constatação coincide com o aumento vultoso dos
preços do solo nos bairros Santa Maria, Mercês e São Benedito, cujos números ilustram, bem
como demonstram a disparidade na tratativa imobiliária dada aos bairros considerados como
populares na cidade.
Em que pese a fundamental importância do Programa Minha Casa Minha Vida, na
cidade de Uberaba, em detrimento da maior autonomia do poder municipal, houve ampla
participação dos proprietários fundiários e das construtoras/incorporadoras na determinação da
localização dos loteamentos, visto que não foram implantados nas áreas demarcadas como
ZEIS, além de terem surgido do aproveitamento de loteamentos já em curso. Como enfatizado,
os novos conjuntos habitacionais ocuparam uma posição mais periférica e, portanto,
menos integrada à malha urbana do que se estivessem nela localizados. Além disso,
os vários empreendimentos ficaram concentrados em glebas muito próximas entre si
e contíguas à franja urbana no setor oeste da cidade, enquanto poderiam ter sido
distribuídos em outros bairros, caso estivessem localizados nas diversas ZEIS
previstas pela legislação municipal (Soares et al. 2013, p. 130).
Desta análise, torna-se claro que o eixo de expansão Oeste tem sido aquele onde
ocorreram as maiores investidas do setor imobiliário nas duas últimas décadas. De um lado,
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observou-se a concentração dos investimentos públicos e privados na porção Sudoeste, em
Unidades de Planejamento contíguas à área central, como Mercês, Santa Maria e São Benedito,
com maior ampliação da verticalização e serviços especializados; de outro, a franga periférica
desse eixo sendo ocupada por loteamentos populares em sua maior expressividade, como
também por loteamentos fechados de médio e alto padrão, em especial ao longo das rodovias
que o servem (BR-050, MG-427, BR-262).
Considerações Finais
O trabalho teve como proposta analisar as reservas fundiárias e os vazios urbanos no
eixo Sudoeste da cidade de Uberaba, através da observação e do levantamento de dados quanto
ao desenvolvimento socioeconômico nas Avenidas Santa Beatriz, Santos Dumont e Pedro
Salomão. Por meio de uma apresentação inicial sobre questões teóricas que envolvem este
debate, tais como o conceito de agentes sociais atuantes na produção do espaço urbano, a
pesquisa trouxe embasamento quali-quantitativo de cunho empírico.
O espaço urbano é fruto tanto das ações presentes quanto das experiências e práticas
acumuladas ao longo da história. E a cidade é o lugar por excelência onde as diferentes classes
sociais convivem e se reproduzem. Com a análise do eixo Sudoeste têm-se uma perspectiva dos
processos socioespaciais em Uberaba, no entanto, é necessário a ampliação das pesquisas para
compreensão da cidade em sua totalidade.
Tal eixo vive uma intensa expansão de empreendimentos econômicos que,
consequentemente, têm causado especulação imobiliária igualmente intensa. As avenidas que
foram utilizadas como objeto de estudo para a pesquisa, conforme foi mencionado, possuem
número expressivo de terrenos vazios, que ensejam justificadamente uma visão maléfica ao
desenvolvimento do espaço urbano, da forma como este tem ocorrido. Pode-se dizer que as
ações dos agentes imobiliários no eixo Sudoeste, ora estudado, têm contribuído com a lógica
capitalista de acúmulo de propriedades visando fundamentalmente o lucro, e não o exercício do
direito à cidade — confirmando-se, assim, os apontamentos teóricos feitos durante o trabalho,
acerca da especulação imobiliária como forma de perpetuar a complexificação e a desigualdade
da paisagem urbana em Uberaba.
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Comprovou-se a máxima supramencionada, ainda, com a demonstração do aumento do
preço do solo no eixo estudado, ainda que este processo tenha ocorrido de maneira menos
intensa em outras áreas. A análise destes preços nas últimas décadas confirma a
descentralização comercial em Uberaba, movimento que tem concentrado amplamente o
interesse econômico-imobiliário nas faixas sublinhadas pelas avenidas, aumentando
exponencialmente o preço do solo nestes locais, comparativamente a outras áreas também
consideradas em dinamismo recente. Concomitante a tal aumento está o elevado número de
terrenos vazios, o que forma uma clara ilustração da problemática das reservas fundiárias
ociosas e contrárias ao objetivo da política municipal de dar uma função social às propriedades,
como atesta o Plano Diretor.
Tem-se, conclusivamente, que o processo de desenvolvimento econômico no eixo
Sudoeste de Uberaba, nas avenidas analisadas, gera a valorização fundiária de modo discrepante
a outras áreas da cidade. Ao Estado, enquanto um dos agentes sociais responsáveis por tal
processo, cabe uma melhor fiscalização de como o solo urbano está sendo utilizado para
propagar desigualdades sociais e, então, trabalhar para dirimi-las.
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